復雜形勢下，2021年大城市住房市場形勢怎么變？賈生華提到5個關鍵詞｜預見2021

受新冠疫情“黑天鵝”沖擊，

2020年中國房地產市場的發展

可謂“冷熱交加”。

從年初的成交量斷崖式下降，

到市場復蘇后市場的回暖與火熱，

盡管有政策持續調控，

但在外部復雜環境影響下，

中國房地產市場的未來走勢

依然不夠明朗。

據相關數據顯示，

2020年二手房成交量比2019年

增長了約25%。

同時不少剛需購房者也抱怨

“拿著錢卻買不到合適的新房”。

那么在當前疫情尚未徹底結束、

長租公寓暴雷等復雜形勢下，

大城市面臨著哪些住房突出問題？

作為老百姓與房產商、投資者，

2021年應該要注意些什么？

學者簡介：賈生華，浙江大學管理學院服務科學與運營管理學系教授，博士生導師，浙江大學房地產研究中心主任。研究領域：房地產市場，房地產投資，公司治理等。

本期【預見2021】專題，

我們一起來聽聽

研究中國房地產市場多年的“老專家”

——浙江大學管理學院教授、

浙江大學房地產研究中心主任賈生華

對中國房地產市場未來走勢的思考。

關于2021年的中國房地產市場，

他提到了5個關鍵詞。

中國房地產2021年走勢

賈生華/文

根據12月18日中央經濟工作會議精神，“解決好大城市住房突出問題”是2021年的中央確定的八項重點工作任務之一?？梢?，國家已經把房地產政策的重心，進一步聚焦到“大城市住房突出問題”上來了，這對身處多種焦慮之中的大城市老百姓來說，應該是一個福音。然而，大城市住房突出問題很多，也很復雜，政府會有哪些新的政策和舉措推出呢？同時，大城市居民在經濟狀況和住房問題方面差異也很大，不同類型的家庭，應該如何面對新的政策和市場環境，努力解決好自己的“住房突出”問題呢？關于這些問題的探討，應該會成為2021年中國房地產熱點話題。

關鍵詞1：住房保障

大城市住房突出問題首先表現為部分家庭存在住房困難，單純依靠自身努力無法滿足基本居住消費需要。因此，建立和完善住房保障體系，是城市政府的重要責任，也是現代城市治理系統的重要組成部分。根據中央部署，2021年大城市會進一步加大住房保障力度。住房保障體系的核心要素是保障對象、保障標準和保障方式。對于城市人口和家庭來說，是否有資格享受住房保障福利？可以享受的標準如何？享受的方式和途徑是什么？相關辦理流程和機制怎么樣？這些問題還是比較復雜的。因此，政府應該不斷提升辦事效率，并加大政策公開和宣傳力度。有關家庭應該積極關注和了解政策細節，公益性的咨詢服務也需要鼓勵發展。

關鍵詞2：住房租賃

黨的十九大報告提出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。近年來，各級政府在培育大城市住房租賃市場方面，進行了不少試點和探索，如建立租房租賃市場信息服務和監管平臺、發展長租公寓、利用集體建設用地建設租賃住房，等等。2020年12月18日中央經濟工作會議提出，“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控”。高效運轉和規范發展的住房租賃市場，對大城市的新市民和流動人口的住房消費十分重要。在總結經驗教訓基礎上，期待政府2021年在發展租賃市場方面更有作為。

關鍵詞3：搖號買房

住房市場供求關系長期緊張、住宅價格持續上漲，是我國大城市住房突出問題一個重要方面。在供求關系短期難以改善背景下，為了控制價格采取的“限價”措施，成為大城市新建商品住宅市場調控的“標配工具”。在限價政策作用下，新建商品住宅價格與二手房價格“倒掛”，客觀上刺激和誘導購房需求釋放，形成了“搖號買房”的新常態。盡管政府不斷出臺其它“限制性政策”打補丁，但搖號買房在大城市可能還要持續一段時間。對于有“房票”的家庭來說，倒掛的差價成為一份特別的“資格紅利”，應該根據家庭經濟條件，積極參與，爭取“中獎”。

關鍵詞4：住宅資產

在“房住不炒”背景下，政府一方面通過住房保障和租賃市場解決住房消費問題，另一方面還要抑制投資投機購房，防范化解房地產金融風險。從家庭層面看，優化住宅資產配置也應該提上議事日程。根據人民銀行“2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查”報告，城鎮家庭戶均總資產317.9萬元，其中住宅資產占比近七成。城鎮家庭住房擁有率達96.0%?？梢?，住宅資產對于老百姓的財富管理至關重要。在新型城鎮化背景下，人口和經濟持續向核心城市集聚，不同城市住房市場和住宅價格分化趨勢十分清晰。隨著城市住宅存量不斷積累，許多城市住宅市場供求關系已經發生逆轉。因此，“有宅家庭”，特別是在不同城市有房子，以及有多套住宅的家庭，需要從大類配置、結構布局、收益風險權衡等角度，考慮優化家庭資產配置問題。

關鍵詞5：老舊改造

滿足美好生活需要，推動社會經濟高質量發展，是十九大提出的戰略任務。大城市存在的大批“老破小”居住小區，也是制約城市人居發展的住房突出問題。中共中央十四五規劃建議提出，要推進以人為核心的新型城鎮化，實施城市更新行動，加強城鎮老舊小區改造和社區建設。2021年，大城市老舊小區改造的力度和范圍還會加大。老舊小區改造涉及方方面面的利益協調，居民應該積極參與其中，努力實現共建共享，使家庭、社區和城市共生共榮。